مالیات خانه های خالی و نکاتی که باید در مورد آن ها بدانیم - آموزشی

مالیات خانه‌های خالی یکی از ابزارهای دولت برای مدیریت بازار مسکن و جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی است. در این مقاله از لیموتکس به صورت آموزشی بررسی می‌کنیم:

• تعریف خانه خالی و معیارهای تشخیص آن

• نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی

• مهلت‌ها و زمان‌بندی پرداخت مالیات

این مقاله برای مالکین، مشاوران املاک و حسابداران طراحی شده تا بتوانند مالیات خانه‌های خالی را به درستی محاسبه و پرداخت کنند و از پیامدهای تأخیر یا مغایرت جلوگیری کنند.

تأمین مسکن یکی از نیازهای اساسی هر فرد است. در جامعه، برخی افراد چند خانه دارند، در حالی که دیگرانی به خاطر نداشتن سرپناه رنج می‌برند. این در حالی است که در سراسر کشور بسیاری از خانه‌ها خالی و بلااستفاده مانده‌اند. در سال ۹۹، طرح مالیات بر خانه‌های خالی توسط شورای نگهبان تصویب شد و همچنان در حال اجراست.

قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از ابزارهای کلیدی دولت برای تنظیم بازار مسکن و کاهش تعداد واحدهای بلااستفاده است. با توجه به افزایش تعداد خانه‌های خالی در شهرهای بزرگ و تأثیرات منفی آن بر بازار اجاره و خرید مسکن، قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی تدوین شده است.

مشخصات خانه های خالی از نظر قانونی و نحوه شناسایی آن ها

قبل از بررسی مالیات بر خانه‌های خالی، ابتدا باید با مفهوم خانه خالی آشنا شوید. قانون مالیات بر خانه‌های خالی شرایطی را تعیین کرده که اگر خانه شما این شرایط را داشته باشد، مشمول مالیات خواهد شد. این شرایط شامل نکات زیر است:

شهر باید جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر داشته باشد. خانه نباید محل سکونت اصلی یا فرعی مالک باشد. باید یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ملک گذشته باشد؛ در پروژه‌های انبوه‌سازی این زمان ممکن است بیش از ۱۸ ماه باشد. حداقل چهار ماه از تاریخ خرید خانه باید گذشته باشد. خانه باید حداقل چهار ماه خالی از مستأجر باشد. مستأجر باید مکان اصلی زندگی خود را داشته باشد. خانه نباید در سامانه معاملات املاک وزارت راه و شهرسازی برای فروش یا اجاره ثبت شده باشد. اگر خانه وقف شده هم باشد، باید طبق وقف‌نامه اجاره داده شود.

با توجه به این نکات، می‌توانید بفهمید آیا خانه شما شامل مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود یا نه. اگر پاسخ مثبت است، بهتر است هرچه سریع‌تر برای اجاره یا فروش ملک خود اقدام کنید.

تمام مالکان و صاحبان خانه‌ها باید اطلاعات املاک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور ثبت کنند. این سامانه که متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است، برای ثبت مالیات بر خانه‌های خالی طراحی شده است. اطلاعاتی مانند کد پستی و وضعیت سکونت هر خانه باید توسط مالک یا مستاجر ارائه شود. بر اساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، نهادهای دولتی و بانک‌ها باید تنها با دریافت نشانی و کد پستی به مردم خدمات ارائه دهند. این کار شناسایی محل سکونت افراد را سریع و دقیق انجام می‌دهد.

علاوه بر این، دولت پیامکی حاوی درخواست برای شفاف‌سازی تعیین وضعیت واحدهای مسکونی به مردم ارسال می‌کند. افراد بعد از دریافت پیامک، ۲ ماه فرصت دارند تا وضعیت خانه یا ملک خود را در سامانه اسکان و املاک کشور، ثبت کنند. در غیر این صورت ملک موردنظر به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی می‌شود. مالکان خانه‌های خالی باید در زمان مناسب اظهارنامه مالیاتی را پر کرده و به سازمان مالیاتی کشور تحویل دهند.

همچنین دولت از داده‌های الکترونیکی و بانک‌های اطلاعاتی مختلف برای تأیید صحت اطلاعات ثبت‌شده در سامانه اسکان و املاک استفاده می‌کند. این داده‌ها شامل موارد زیر است:

• اطلاعات قبض‌های آب، برق، گاز و تلفن
• اطلاعات ثبت احوال
• اطلاعات ثبت‌نام‌های مدارس و دانشگاه‌ها
• داده‌های مالی و بانکی

دولت از طریق سامانه اسکان و املاک کشور و با همکاری نهادهای دولتی و بانک‌ها، به صورت مستمر وضعیت سکونت املاک را پایش می‌کند. این نهادها موظف‌اند که تنها با دریافت نشانی و کد پستی، به مردم خدمت‌رسانی کنند. این روش به شناسایی دقیق محل سکونت افراد و وضعیت خالی بودن یا اشغال بودن خانه‌ها کمک می‌کند.

در برخی موارد، دولت از بازدیدهای میدانی و بازرسی‌های محلی نیز برای تأیید وضعیت سکونت املاک استفاده می‌کند. این بازدیدها معمولاً توسط نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری ها و دیگر نهادهای مرتبط انجام می‌شود.

جزییات قانون مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟

ماده 2 از اصلاحیه مالیات‌های مستقیم، تغییراتی در ماده 54 مکرر این قانون ایجاد کرده است. این تغییرات به شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی در شهرهای با جمعیت بیشتر از 100 هزار نفر و در تمامی شهرهای جدید مربوط می‌شود.

نکات کلیدی طرح مالیات بر خانه‌های خالی شامل موارد زیر است:

گسترش دامنه شمول : عبارت "و تمامی شهرهای جدید" به ابتدای ماده 54 مکرر اضافه شد. به این ترتیب، مالیات بر خانه‌های خالی علاوه بر شهرهای بزرگ، شامل همه شهرهای جدید نیز می‌شود.

اضافه شدن تبصره 5 : تبصره جدیدی به ماده 54 مکرر افزوده شده که وظایف جدیدی برای شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی تعریف می‌کند:

وظایف شهرداری‌ها:

• شناسایی واحدهای مسکونی خالی
• جمع‌آوری اطلاعات این واحدها
• ارسال اطلاعات به وزارت راه و شهرسازی

وظایف وزارت راه و شهرسازی :

• بررسی صحت اطلاعات دریافتی از شهرداری‌ها
• تأیید اطلاعات صحیح
• معرفی واحدهای مسکونی خالی تأیید شده به سازمان امور مالیاتی

وظایف سازمان امور مالیاتی :

• دریافت اطلاعات از وزارت راه و شهرسازی
• محاسبه و مطالبه مالیات بر خانه‌های خالی
• جمع‌آوری مالیات‌های مربوطه

تخصیص 100% درآمد مالیات :

• به حساب شهرداری‌های محل دریافت مالیات
• در قالب بودجه سالانه
• به منظور:
• احیای بافت‌های فرسوده
• ساخت خانه‌های ارزان قیمت برای نیازمندان

نکات مهم:
آیین‌نامه اجرایی این ماده در مدت یک ماه تهیه و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
هدف این اصلاحیه: تشویق مالکان به اجاره دادن واحدهای خالی و افزایش عرضه مسکن برای کنترل قیمت‌ها.
مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس تعداد ماه‌های خالی بودن واحد مسکونی محاسبه می‌شود. نرخ این مالیات در سال اول 6 برابر، در سال دوم 12 برابر و در سال سوم و بعد 18 برابر مالیات بر درآمد اجاره آن واحد خواهد بود.

میزان و نحوه محاسبه مالیات بر خانه های خالی به همراه مثال

مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس چند عامل محاسبه می‌شود. این عوامل شامل مدت زمان خالی بودن ملک، تعداد خانه‌های خالی و ارزش اجاری آن است. در تهران و سایر شهرهایی که جمعیت آن‌ها بیش از ۱۰۰ هزار نفر است، برای افرادی که ۱ تا ۵ خانه خالی دارند، مالیات به صورت زیر محاسبه می‌شود:

در سال اول : ۶ برابر ارزش اجاری ملک

در سال دوم : ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک

در سال سوم : ۱۸ برابر ارزش اجاری ملک

برای کسانی که بیش از ۵ خانه خالی دارند، مالیات به این شکل است:

در سال اول: ۱۲ برابر ارزش اجاری ملک‌ها

در سال دوم: ۲۴ برابر ارزش اجاری ملک‌ها

در سال سوم: ۳۶ برابر ارزش اجاری ملک‌ها

مراحل محاسبه مالیات خانه‌های خالی:

1. تعیین ارزش اجاره سالانه: برای این کار می‌توانید از نرخ‌های اجاره اعلامی توسط اتحادیه املاک و مستغلات یا از نظرات کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنید.
2. ضرب کردن ارزش اجاره سالانه در ضریب مربوط به سال: بر اساس جدول فوق، ضریب مربوط به سال را باید در ارزش اجاره سالانه ضرب کنید.
3. محاسبه مالیات: حاصل ضرب مرحله 2، مالیات سالانه واحد مسکونی شما خواهد بود.

مثال:

فرض کنیم یک واحد مسکونی با ارزش اجاره سالانه 200 میلیون تومان در سال اول خالی از سکنه باشد و صاحب آن در دسته اول قرار دارد. طبق فرمول بالا : 

200 میلیون تومان × 6 = 1200 میلیون تومان

بنابراین، مالیات این واحد مسکونی در سال اول بر اساس 1200 میلیون تومان خواهد بود.

چه خانه های خالی ای معاف از مالیات هستند

تمامی خانه‌های خالی تحت مالیات قرار می‌گیرند، مگر اینکه به عنوان محل سکونت اصلی یا فرعی شناخته شوند. باید توجه داشت که هر فرد تنها می‌تواند یک خانه را به‌ عنوان محل سکونت اصلی خود ثبت کند.

اگر فردی ویلایی یا خانه‌ای در شهر دیگری داشته باشد، می‌تواند آن را به‌عنوان محل سکونت فرعی ثبت کند، مانند اقامتگاه تفریحی. همچنین، اگر یکی از افراد تحت تکفل مالک، دانشجو، طلبه، یا دارای بیماری خاص باشد، یا به دلیل شغل خود مجبور به زندگی در همان شهر باشد، می‌تواند آن واحد مسکونی را به‌عنوان اقامتگاه فرعی خود ثبت کند.

درصورتی‌که ملک کلنگی به‌دلیل فرسودگی قابل اجاره دادن نباشد از نظر قانون همچنان شامل مالیات بر خانه خالی خواهد شد، چراکه فرسودگی، ملاک عدم مشمولیت نیست و به‌هرحال فردی وجود دارد که بتواند در آن ساکن شود یا مورد بازسازی یا نوسازی قرار گیرد. چنانچه این خانه متعلق به وراث باشد، ممکن است شامل مالیات بر ارث نیز بشود.

مهلت پرداخت مالیات خانه خالی

مالکان موظف‌اند در طول یک سال، اطلاعات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند. تا پایان تیرماه هر سال، برای تکمیل و ارسال اظهارنامه املاک خود فرصت دارند. اطلاعات ثبت‌شده با اطلاعات موجود مقایسه می‌شود و پس از تأیید اداره مالیات، برگ تشخیص مالیات برای مالک ارسال می‌شود.

اگر مالک به مالیات تعیین شده اعتراضی نداشته باشد، می‌تواند ظرف یک ماه مالیات را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت، برگ قطعی صادر و از او مطالبه خواهد شد. اگر مالک به این برگ اعتراض کند، موضوع در هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی بررسی می‌شود.

اگر مالکان مالیات را پرداخت نکنند، خانه‌های خالی ممنوع‌المعامله می‌شوند و نمی‌توانند به دیگری منتقل شوند. اگر دفترخانه‌ای اقدام به انتقال کند بدون داشتن مفاصاحساب مالیاتی، مسئول پرداخت مالیات خواهد بود.

جمع بندی

تمام افرادی که مالک ملک مسکونی یا تجاری هستند، باید مالیات پرداخت کنند. اما کسانی که دارای ملک خالی هستند، مالیات بیشتری باید بپردازند. در این مقاله، به کمک یک مثال، نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی را توضیح داده و به بررسی قوانین و نکات مرتبط با آن پرداخته‌ایم.

مالیات بر خانه‌های خالی به مالکین انگیزه می‌دهد تا واحدهای خود را اجاره دهند. این موضوع کمک می‌کند افرادی که قادر به خرید خانه نیستند، بتوانند خانه‌ای مناسب برای اجاره پیدا کنند.

مالیات بر دارایی : مطالعه مقاله مالیات بر دارایی در ایران، بررسی قوانین و نکات و عوامل تعیین کننده

مالیات تکلیفی : مطالعه مالیات تکلیفی  نکات، نحوه پرداخت و جریمه ها

مالیات بر ارث : مطالعه مقاله قوانین و نکات مالیات بر ارث در سال جدید

مالیات بر درآمد : مطالعه مقاله مالیات بر درآمد چیست؟ نحوه محاسبه و نکات مهم

مالیات درآمد املاک : مطالعه مقاله مالیات خانه های خالی و نکاتی که باید در مورد آن ها بدانیم

مالیات بر واردات و صادرات : مطالعه مقاله قوانین مالیات صادرات و واردات در ایران، مقدار، معافیت‌ها و نحوه محاسبه

مالیات بر ارزش افزوده (VAT) : مطالعه مقاله مالیات بر ارزش افزوده چیست و چگونه محسابه می شود؟